透視樓市低迷背景下的政府“救市”爭議

在全國房市冷卻之時(shí)，地方政府如何利用適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)控把房地產(chǎn)市場帶入理性發(fā)展的軌道？如何在穩(wěn)定“支柱性行業(yè)”發(fā)展的同時(shí)保障市民合理的“居住權(quán)”？

進(jìn)入2008年，中國各地的樓市低迷已成為不爭的事實(shí)。在樓市降價(jià)潮四處蔓延的同時(shí)，更多的購房者卻在堅(jiān)定持幣待購的決心。在這種情況下，不少地方政府悄然推出了一系列刺激樓市消費(fèi)的優(yōu)惠政策。這些在中國房市高位調(diào)整期間采取的“救市”措施，動(dòng)機(jī)和時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)，引發(fā)了社會(huì)各界的爭議和討論。

政府“救市”隱然成風(fēng)

2008年以來，一向只漲不跌、成交旺盛的中國樓市出現(xiàn)了一些引人關(guān)注的變化。各地一手、二手房交易量出現(xiàn)全線低迷：來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，全國40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。不僅各大中城市房價(jià)漲幅出現(xiàn)回落，由于開發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場流拍現(xiàn)象也是此起彼伏在房地產(chǎn)市場下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策。9月初，西安市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對(duì)市民購買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補(bǔ)貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價(jià)4340元／平方米計(jì)算，購買90平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財(cái)政補(bǔ)貼。

事實(shí)上，目前類似優(yōu)惠政策正在許多地方低調(diào)推進(jìn)。8月份，沈陽市政府宣布重啟購房補(bǔ)貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。同樣在8月份，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

此外，今年下半年以來，廈門、長沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。

動(dòng)機(jī)和時(shí)機(jī)引發(fā)質(zhì)疑

在各地政府密集出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策的同時(shí)，不斷有媒體和專家對(duì)其合理性提出質(zhì)疑。尤其是西安的購房補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，引發(fā)了國內(nèi)輿論的廣泛關(guān)注，許多媒體將其解讀為地方政府出手“救市”的信號(hào)，在網(wǎng)絡(luò)上也引起了不小的爭議。

有網(wǎng)民認(rèn)為，用財(cái)政資金補(bǔ)貼購房者，這一政策具有“特惠”而非“普惠”的性質(zhì)，對(duì)不購房者來說有失公平。政府更應(yīng)當(dāng)降低有關(guān)購房稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，而不是直接予以財(cái)政資金補(bǔ)貼。還有網(wǎng)民表示，西安市政府拿納稅人的錢救房地產(chǎn)商，刺激購房需求，阻止房價(jià)下跌，與中央調(diào)控政策背道而馳，這樣是損害了老百姓的利益。

一些西安市民也認(rèn)為，西安市的房價(jià)事實(shí)上還在上漲之中，政府應(yīng)該把著力點(diǎn)放在降低房價(jià)上，這樣才能真正給老百姓帶來實(shí)惠。市民薛文說，西安市的房價(jià)去年以來上漲很快，從3000多元的水平一下上漲到4000多元，雖然漲幅不像一線城市那么大，但也超過了許多市民的預(yù)期。

發(fā)放補(bǔ)貼固然是好事，但政府也應(yīng)該想一想如何將房價(jià)降一降。

對(duì)于出臺(tái)購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭議，西安市政府副秘書長肖爭光表示，西安市作為受汶川地震之害較為嚴(yán)重的地區(qū)，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬平方米，較上年同期下降31%，有相當(dāng)多的樓盤，特別是高層樓盤，震后一個(gè)月內(nèi)幾乎沒有銷售量。

據(jù)肖爭光介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市經(jīng)濟(jì)總量增長指標(biāo)中所占的比例達(dá)40%，而地震導(dǎo)致的建設(shè)行業(yè)受損情況對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現(xiàn)問題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補(bǔ)貼之外，這次出臺(tái)的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復(fù)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開發(fā)商輸送利益?！毙幑庹f。

宏觀調(diào)控中的地方政府角色

2004年以來，國家采取了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行持續(xù)調(diào)控，從最早的“國八條”、“國六條”，到2007年對(duì)土地的調(diào)控政策和第二套住房貸款政策。隨著這些“組合拳”累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，中國樓市“只漲不跌”的神話終于開始冰消瓦解，房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

各地相繼推出的一系列被解讀為“救市”信號(hào)的優(yōu)惠政策，難免有與宏觀調(diào)控大環(huán)境“撞車”之嫌。人們不禁要問：地方政府在樓市宏觀調(diào)控中應(yīng)該扮演什么樣的角色？此時(shí)“救市”，動(dòng)機(jī)是否合理？時(shí)機(jī)是否合適？

在房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)、泡沫正在擠出、房價(jià)正向理性回歸之時(shí)，說“救市”已不合時(shí)宜，還以“政府責(zé)任”去逆向干預(yù)，更是南轅北轍。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)告訴半月談?dòng)浾撸壳俺宋靼彩型?，國?nèi)一些地方政府都相繼出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)的優(yōu)惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深層次的原因在于確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長速度。房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成一定打擊，造成ＧＤＰ增長減速，這是地方政府不愿意看到的。

相對(duì)于政府的補(bǔ)貼，民眾其實(shí)更需要來自制度層面的利好。西安丹尼爾集團(tuán)總裁王國慶說，雖然地方政府有義務(wù)保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但也要防止把好不容易漲幅略有下降的房價(jià)再“救”上去。各地政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)，滿足更多低收入者的住房需求。采取這一措施，才能緩解目前各地房地產(chǎn)市場存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房價(jià)降下來，為老百姓謀得福利。