中國最近幾年的房價(jià)大幅上漲,主要原因如下:
1、開發(fā)商可以獲得銀行的低息貸款;
2、買房人可以獲得低息貸款;
3、投資渠道的缺乏,特別是股市處于熊市中;
4、部分熱線認(rèn)定人民幣低估,趁機(jī)買入人民幣資產(chǎn),其中就有房產(chǎn);
5、中國居民收入的提高;
6、部分資金的炒作,如著名的溫州炒房團(tuán),房產(chǎn)中介、無良走腿經(jīng)濟(jì)學(xué)家的鼓吹;
7、中國人自農(nóng)業(yè)社會繼承的小農(nóng)思想對房產(chǎn)的不理性追求。
8、買漲不買跌的心理。
雖然中國的房產(chǎn)價(jià)格早已遠(yuǎn)離正常收入水平,積累了遠(yuǎn)比2001年的股市更巨大的泡沫(詳細(xì)理由可見本人博客中的《中國房價(jià)必跌的40個(gè)理由》),但仍有很多聲音,主要就是一些有些名氣,自以為可以一句頂100句的一些所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家(詳細(xì)論述可見本人博客中的《經(jīng)濟(jì)學(xué)家與房價(jià)謊言》),認(rèn)為房價(jià)并不高,沒有泡沫,理由之一就是銷售量與上市量相當(dāng),中國的空置商品房始終在1億平方米左右,并沒有明顯的增加。即房子賣得出去。
這個(gè)看似正確的觀點(diǎn),真的是正確的嗎?本人認(rèn)為,這完全是在胡說八道。我的理由非常充分,也希望有人提出更充分的理由,可以證明房子只要賣得出去,就表示沒有泡沫:
最近反復(fù)看一本叫《大師們的投資之道》,其中對投資大理巴菲特(就是去年把300多億美元損給慈善事業(yè)的世界次富)的投資之道總結(jié)了5條成功經(jīng)驗(yàn),其中一條是“投資者的感情比公司的基本情況對股票價(jià)格有更強(qiáng)大的沖擊力”。
拿在香港的匯豐控股來說,平安證券去年四月下旬的《G招行:H股發(fā)行將成為公司股價(jià)催化劑》,其中提到“考察了匯豐控股(5HK)過去近10年的估值水平,發(fā)現(xiàn)其波動比較大。市盈率(每股股票價(jià)格除以每股收益,相當(dāng)于買入的股票可在多少年內(nèi)收回成本。與一套房子的市場價(jià)與每年租金收入比相類似。)最低時(shí)9.1倍,最高時(shí)24.4倍;市凈率(每股股價(jià)與每股凈資產(chǎn)之比)最低時(shí)1.7倍,最高時(shí)3.6倍,而在此期間公司基本面沒有顯著變化”。就是說,在業(yè)績沒有明顯變化的情況下,市場上匯豐控股可能上漲了168%,也可能是下跌了63%。(因缺少具體的資料,以最簡單的方法分析,考慮并不全面)。這都是因?yàn)樾睦眍A(yù)期造成的。
再比如中國股市,在2001年漲到2200點(diǎn)的時(shí)候,股市里買盤洶涌、需求旺盛。發(fā)行的新股不管是好股票還是爛股票,沒有一個(gè)發(fā)不出去的,并且一上市平均都上漲100%;而去年2005年破1000點(diǎn)時(shí),買盤不旺、交投清淡,一度股市不得不中止發(fā)行新股。如果有成交就表示沒有泡沫的話,那2200點(diǎn)時(shí)的泡沫一定低于998點(diǎn)時(shí)的泡沫。顯然1000點(diǎn)左右時(shí)的股價(jià)更有投資價(jià)值,幾乎沒有泡沫。而2200點(diǎn)的時(shí)候,成交量巨大,卻積累了極大的泡沫,后來泡沫破滅,下跌了一半以上。
同樣房地產(chǎn)的價(jià)格也主要是個(gè)市場信心問題,在1998年前后,中國房價(jià)只有目前的一半都不到(不包括受香港地區(qū)影響房價(jià)大幅炒高后的廣東),那時(shí)候的有多少人買?可是當(dāng)時(shí)的房價(jià)房價(jià)卻很便宜,就是因?yàn)榫用駥Ψ績r(jià)根本沒有上漲的心理預(yù)期。而最近幾年,房價(jià)不斷上漲,并且持續(xù)了好幾年,這在絕大多數(shù)人心里形成了一個(gè)上漲的趨勢。毛澤東說:真理總掌握在少數(shù)人手里。羅杰斯說:專家們的觀點(diǎn)大多時(shí)候是錯(cuò)誤的。在價(jià)格預(yù)測這個(gè)領(lǐng)域,世界上沒有幾個(gè)專家。如果有人聲稱自己是這方面的專家,那多半也是豬鼻子裝大蔥-------裝象。幾乎所有的人,預(yù)測未來的價(jià)格走勢,都是根據(jù)過去價(jià)格變動的趨勢,以目前價(jià)格為基礎(chǔ),把這個(gè)趨勢再延續(xù)。于是房價(jià)越是漲,相信未來還要上漲的人越來越多,買的人就越多,泡沫越來越大。
成交量大比成交量小的時(shí)候更有可能出現(xiàn)泡沫,空置率低比空置率高的時(shí)候價(jià)格更有可能被高估。
如果有人說,股票不是人人都會買的,而房子是每個(gè)人都要住的,股票是空的,房子是實(shí)實(shí)在在用建材做成的。那么因此問題極其簡單,并不需要高于100的智商,請自己好好考慮一下,本人并不以予解釋之。
造成一種商品價(jià)格越是不斷下跌,越是少有人買,而一種商品價(jià)格越是持續(xù)上漲,越是有資金搶著買的根本原因就是買漲不買跌的心理。就是說因?yàn)橐环N商品持續(xù)下跌了,在市場上形成了一種下跌的心理預(yù)期,因?yàn)轭A(yù)期未來還要下跌,所以為了節(jié)省成本,寧愿在未來再購買,于是這種商品的成交就清淡;同樣,當(dāng)一種商品持續(xù)上漲,在市場上形成了未來上漲的心理預(yù)期,于是避免未來出更大的價(jià)格購買,現(xiàn)在購買顯然是一種節(jié)省成本的明智之舉。這種現(xiàn)象非常普遍,當(dāng)年彩電要憑票購買,而且質(zhì)量差,價(jià)格高,價(jià)格不斷上漲,越是這樣,越是大家托關(guān)系,借錢搶著買;后來彩電打價(jià)格戰(zhàn),價(jià)格不斷下跌,消費(fèi)者反而不急著買。
2003年汽車供應(yīng)緊張,于是中央電視臺就報(bào)道有汽車經(jīng)銷商以高于廠家定價(jià)5萬元的價(jià)格銷售,但發(fā)票仍寫廠家定的價(jià)格;現(xiàn)在汽車價(jià)格不斷下跌,消費(fèi)者反而推遲購買。2005年股市跌到1000點(diǎn),發(fā)行的基金發(fā)行期一個(gè)月,也只有10左右的資金認(rèn)購;而目前股市漲到3100點(diǎn),嘉實(shí)基金發(fā)行期只有一天,就有400多億資金認(rèn)購,也有不少基金發(fā)行1小時(shí),100億就賣光。
再說房子,因?yàn)閹啄陙硪恢痹谏蠞q,于是居然有人真的以為房價(jià)只漲不跌,這樣不少本來要未來幾年甚至是十年才有住房需要的人,也搶著早些買,因?yàn)轭A(yù)期現(xiàn)在買比未來便宜。所以毫無疑問,這幾年中國房產(chǎn)的購買量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常的、真實(shí)的住房需求。
正是因?yàn)檫@種買漲不買跌的心理,導(dǎo)致平均產(chǎn)生的需求,不平均地釋放,在房價(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候,這種需求比正常需求少,房子的銷售量比平均水平低;在房價(jià)持續(xù)上漲的時(shí)候,除真實(shí)正常的需求釋放外,本來應(yīng)當(dāng)在未來釋放的需求同樣提前釋放了。
因目前房子的實(shí)際成交遠(yuǎn)大于真實(shí)、正常的需求,必然導(dǎo)致未來成交遠(yuǎn)小于當(dāng)時(shí)真實(shí)、正常的需求,屆時(shí)的后果,請參考下篇文章《簡析房市恢復(fù)理性后的慘象》。
所以很明顯,雖然目前表面上房地產(chǎn)市場上成交量比較大,房子還賣得出去,可是泡沫是明顯的,并不能因?yàn)橛休^大的成交量就認(rèn)為這些成交都是真實(shí)、正常需要的釋放。就好比一個(gè)癌癥患癥在被發(fā)現(xiàn)得病之前,往往和正常人一樣的飯量。